官方解读西安楼市最严限购！3月30日之前落户的不受影响！

众所周知，西安楼市政策发布的越晚，内容越重要。3月30日深夜，西安楼市再出新政，此举也是3月以来，三度升级加码楼市调控。调控方式也从监管端和开发端，递进到土地端、交易端和金融端。可谓全面升级覆盖。

政策不长，但为了方便阅读，我们先将重要内容提炼，官方解读和全文内容会放置文末，供大家查阅。

土地

稳定土地市场预期

土地市场将更加规范化、透明化。按季度集中供地，明确商品住宅用地供应总量年均增长20%以上；将有助于缓解西安土地市场火爆现状，从根本上解决因地价上涨导致的房价快速上涨。

“限房价、定品质、竞地价”出让。

全市商品住宅、共有产权住房用地执行“限房价、定品质、竞地价”，拍地时就已经明确规定了项目品质、最高售价等。在拿地时已经确定了房价，对于西安房价将调控将起到立竿见影的效果，同时也防止了因限制房价而出现的降标的情况。此举将对房企开商提出了更高的要求，本地房企更加难了。

但是“不包括蓝田县、周至县，这就仅意味着蓝田、周至的地价不限，房价不限，也意味着开发商拿地受迫后的战略性转移会瞄准这两个区域，尤其是蓝田，品牌开发商和高端住宅产品的聚集程度更高，更会成为开发商和购房者追逐的热土。

购房者

03

“新落户”购房者

新出台的政策，为“落户满一年”且“连续缴纳社会保险或个人所得税”，两个条件必须同时满足，方能具备购房名额。

而此前的旧政策仅一字之差要求“落户满一年”或“连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税”，之前满足其中一个条件即可在限购区域内购房。

但是西咸新区除了在限购范围内的沣东新城并没有提及，购买力被挤到西咸会是不争的事实，交易活跃促进繁荣，这里的动态需要注意。

“刚需家庭”购房者

将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。

此前对刚需家庭的认定中，要求2017年1月1日以后无房产交易记录，2017年1月至今，已有51个月的时间，条件放宽了3个月。

如今将年限调整为48个月，这是对刚需家庭认定的放松，有助于扩大刚需家庭的数量，从而提高刚需家庭的中签率，在高摇号频发的今天，缓和紧张的市场情绪。

贷款购房者

近期，全国多个城市严查经营性贷款流入房市投资房地产，西安跟进了。包括购房款和“贷款”、“信托公司”、“借款或贷款”、“中介垫资”、“融资机构转款”有关的，都不能用来买房，首付款的80%必须来自家庭自有资金。

二手房交易

住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。”不再按照“满三满二”，交易时间变得更长，细化购房人群，确保买房即定居，而不是为了投机。

逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。

官方解读

以下是新政全文：

一、建立完善房地联动机制

（一）结合城市发展、人口流入、住房库存等因素，合理确定年度住宅用地供应规模，科学调节供地节奏。

每年一季度，发布本年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息，稳定土地市场预期。全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上。

（二）除蓝田县、周至县以外，全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让，住房价格和建设品质等要素在国有建设用地出让合同中应明确约定，竞买人严格履约。

（三）每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。

二、加强住房交易管理

（四）从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。

（五）住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。

（六）将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。

三、严格住房金融监管

（七）关于房地产贷款集中度管理、防范经营性贷款违规流入房地产领域等问题，各金融机构应严格按照监管机构审慎管理政策要求执行。

四、整治规范市场秩序

（八）加强商品住房项目销售方案管理，优先满足居民家庭首套住房需求。

（九）逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。

五、加大住房保障力度

（十）加大保障性住房供给，完善长租房、共有产权住房体系建设，单列租赁住房用地计划，积极推动住房租赁试点工作，满足新就业家庭等群体合理住房需求。

六、夯实调控主体责任

建立健全房地产市场调控工作评价考核机制，夯实工作责任。各区县政府、各开发区管委会要落实好属地管理责任。

市级相关部门要切实履行指导监督职责，市住建局要充分发挥统筹协调作用，履行“稳房价、稳预期”指导责任；市资源规划局要履行“稳地价、稳预期”职责，保证商品住宅用地供给；

市发改委、市市场监管局、市金融工作局等部门要履行好“一城一策”房地产调控相应职责，确保将房地产调控城市主体责任落实到位。

本通知自发布之日起实施，原有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。

                           西安市人民政府办公厅

                            2021年3月30日