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一个猜想!西安“只租不售”的租赁型商品住房会来吗?

2020-10-15 14:07:50    腾讯网|大秦房产     房价统计     来源:安家西安

2020年西安土拍动作不断,多是可用于销售的商品房居住用地为主,而10月13日,金泰拍得灞桥租赁型商住用地,引起了房博士的注意。


地块在灞桥区汀柳路东侧、西临高速与绕城高速西南侧,成交土地单价:729万元/亩,成交楼面单价3907元/平方米。



该宗地中住宅用地(90051.54平方米、折合135.078亩)全部用于租赁型商品住房建设,建成后由竞得人自持,不得对外销售。


这种租赁型商品住房用地在西安土拍市场中比较少见,上一次出现是在2018年的12月份,也是金泰拍得。


当时,国企金泰16.7亿元底价摘得灞桥区264.365亩全自持住宅用地,共四宗,其中地块一34.948亩,地块二88.069亩,地块三48.127亩;地块四93.221亩。四宗地块住宅建筑面积全部用于租赁型商品住宅建设,建成后由竞得人自持,不得对外销售。


这四宗地上新建的楼盘是金泰东郡,据了解该楼盘是陕投集团职工生活基地,而10月13日拍出的地也是金泰东郡的一部分。



金泰东郡项目占地403亩,建筑面积约91.30万㎡,总投资约75亿元,规划了高层,电梯多层,面积100-318㎡的三室和四室为主,配有幼儿园,小学,中学,商业街,业主食堂,运动场所等,配套可以说是相当完善了。


因为规定不能对外销售,所以对于陕投集团职工来说只能获得使用权,没有产权。


不过这么大的体量,看来陕投集团职工人还是真多。


自2019年西安诞生首个国有企业背景的长租公寓项目——云兮公寓后,原本房博士以为租赁型商品住房用地上会诞生西安首个租赁型商品住宅项目,只长租不卖的那种住宅(非公寓),看来是我想多了。


最早推出租赁型商品住房用地的城市是上海,上海开头之后,接着厦门、济南、南京、杭州等城市也相继出让了第一块租赁型商品住房用地。


2017年上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交,两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城,采取“只租不售”模式,项目建成后可提供1897套租赁住房。标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动,上海积极推进购“租并举”住房体系建设迈出坚实一步。


在稳房价,促进房地产市场平稳健康发展的大方针下,2017年国家提出建立“租购并举”的住房制度,并出台相应配套政策措施,各地租赁住房市场在政策的支持下,进入了快速发展时期。


目前市场上基本形成了以长租公寓、公租房、人才公寓等为主体的多元化租住体系。


西安户籍新政实施以来,目前西安户籍人口和常住人口过千万,流动人口高达数百万,外来务工人员和毕业生们的租房需求尤为高涨。


西安的土拍条件中要求开发商配建15%的公租房这一条件长期存在,但目前西安公租房和共有产权住房的改革才刚刚起步,而长租公寓市场又频“暴雷”,西安住房租赁市场存量十分短缺。


西安数百万流动人口的租房需求,始终是悬在头上的问题,亟需探索住房租赁发展的“新途径”。


而出让租赁商品住房用地,国企进驻住房租赁市场未尝不是一种转机和尝试。


国企进驻住房租赁市场的城市中上海的行动力度最大,深圳次之。


上海作为践行国家“租购并举”制度的桥头堡城市,大力推进纯租赁用地的出让,从土地端增加租赁房源用地的供给,确保有更多的租赁房源。


上海自 2017 年首宗纯租赁用地推出至今,共成交了97幅,其中多数地块竞得主体为国有企业,其中上海地产竞得12幅,占比约 13%,总建筑面积约83万方。


深圳人才安居作为统筹全市租赁住房建设相关工作的企业,共竞得 14 幅人才住房用地,占全市出让人才住房地块比例高达 93%,其中只租不售部分建面约 64 万方。



对比商品住宅用地来看,租赁用地整体价格相对较低,各地方国企竞得租赁用地及人才房用地均在万元以下,约为住宅用地均价1/3左右,意味着成本可控。


各地方国企竞得租赁用地体量较大,为了保证未来大量入市租赁房源的品质,企业通常选择以自主经营为主导模式,建立自主长租公寓品牌,成立专业化运营团队,更好的把控经营自主权和经营质量。


西安虽不能与上海、深圳这样大体量的城市去比较,但增加进纯租赁用地的出让,国企参与投资运营也不失为一种转机。


增加进纯租赁用地的出让,利于提高租赁房源的存量,而国企进驻利于规范市场和完善市场体系。


西安近年土拍市场中楼面价过万地块数量呈现上升趋势,2019年截止目前西安的万元地块,总共有19块。


而在这其中,2019年土地楼面价上万的仅有3宗土地,其余的16宗楼面价上万的地块均出自2020年。


拿地成本对后期的销售价格影响极大,面对极高的房价,不少人已经望房兴叹了,若是在租房方面还要面临黑中介,长租公寓“爆雷”,卷租金跑路的风险,那还怎么留住好不容易吸引过来的年轻人呢。


2019年西安市政府发布的《西安市关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》中,提到逐步实现“租购同权”,如果连第一步租都没有做好,同权就只是句空话了。




期待西安可以探索出符合市情的方式方法,解决存在的住房问题,平常的任何普通人也可有机会租住那样配套完善的租赁型住房,早日实现“租购同权”。


(备注:文中数据和图表引用自克而瑞,土拍信息来源西安土地)


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